Minnislisti seljanda
Söluumboð
Áður en heimilt er að bjóða eign til sölu er það lagaskylda að útbúa söluyfirlit yfir eignina. Með söluyfirliti er átt við yfirlit, þar sem greint er frá öllum atriðum er varða eignina, svo sem stærð eignar, byggingarefni, stöðu veðlána o.fl. Til þess að unnt sé að útbúa söluyfirlitið eins og lög krefjast, verður að útvega eftirtalin skjöl og koma þeim á fasteignasöluna innan þriggja daga frá því söluumboð er undirritað eða að fela fasteignasölunni að útvega gögnin.
Veðbókarvottorð
Veðbókarvottorð fást hjá sýslumannsembættinu í Reykjavík ef eignin er í Reykjavík, Seltjarnarnesi eða í Mosfellsbæ, en annars á skrifstofu viðkomandi sýslumannsembættis
Afrit allra áhvílandi skuldabréfa
Á veðbókarvottorði kemur fram hvaða skuldir (veðbönd) hvíla á eigninni og hvaða þinglýstar kvaðir eru á henni. Ef ekki eru til afrit af öllum veðskuldabréfum eða öðrum veðböndum (s.s. tryggingarbréfum, lögtökum, fjárnámum), sem á eigninni hvíla, þarf að útvega ljósrit af skjölunum. Ljósritin fást á sama stað og veðbókarvottorðið.
Kvittanir síðustu afborgana lána og stöðuyfirlit
Hér er átt við kvittanir allra áhvílandi lána, jafnt þeirra sem eiga að fylgja eigninni (verða yfirtekin) og þeirra sem seljandi hyggst flytja af eigninni (aflýsa). Ef síðustu kvittanir eru ekki fyrirliggjandi, getur dugað að leggja fram ógreidda greiðsluseðla (t.d. gíróseðla) vegna síðustu eða næstu gjalddaga lánanna. Ennfremur verður að leggja fram yfirlýsingu eða útskrift viðkomandi bankastofnunar eða innheimtuaðila skuldar um stöðu skuldarinnar.
Veðflutningar
Athuga þarf hvort ætlunin er að kaupandi yfirtaki allar skuldir sem hvíla á eigninni. Hafi seljandi hug á því að flytja einhverjar skuldir með sér, eða ef á eigninni hvíla veðskuldir frá öðrum aðilum (lánsveð) þarf seljandi að ræða meðferð þess við starfsmann fasteignasölunnar.
Yfirlýsing húsfélags um væntanlegar eða yfirstandandi framkvæmdir
Skv. lögum er ekki heimilt að ganga frá kaupsamningi ef yfirlýsing húsfélags liggur ekki fyrir. Hér verður því að láta formann eða gjaldkera húsfélagsins útfylla sérstakt eyðublað sem ber yfirskriftina "Yfirlýsing húsfélags", en eyðublaðið fæst hjá fasteignasölu/um þeirri/þeim er annast sölu eignarinnar. Ath.: Samkvæmt lögum um fjöleignarhús ber eiganda fasteignar að skila inn síðasta ársreikningi húsfélagsins.
Ljósrit afsals
Afsal fyrir eigninni á seljandi að hafa undir höndum og þarf fasteignasalinn að fá ljósrit af því. Ef afsalið er glatað er hægt að fá ljósrit af því hjá viðkomandi sýslumannsembætti. Afsalið er nauðsynlegt, því það er eignarheimild seljanda fyrir eigninni og þar kemur fram lýsing á henni. Sé seljandi ekki búinn að fá afsal fyrir eigninni er mikilvægt að hann ræði það við starfsmenn fasteignasölunnar áður en lengra er haldið.
Ljósrit eignaskiptasamnings
Hafi verið gerður eignaskiptasamningur um eignina þarf ljósrit af honum að liggja fyrir við undirritun kaupsamnings.
Umboð
Ef eigandi (eigendur) annast ekki sjálfur sölu eignarinnar, þarf umboðsmaður að leggja fram umboð, þar sem eigandi eða eigendur veita honum umboð til þess fyrir sína hönd að undirrita kauptilboð, kaupsamning, afsal, veðheimildir og önnur nauðsynleg skjöl vegna sölu eignarinnar og til þess að tilgreina greiðslustað kaupverðsins. Tveir vottar þurfa að votta rétta dagsetningu umboðsins og undirskrift og yfirlýsingu þeirra um fjárræði, þ.e. þeirra sem umboðið veita. Ef um er að ræða íbúðarhúsnæði og eigandi býr á eigninni, sumarbústað, eða húsnæði notað fyrir atvinnurekstur hjóna, þarf samþykki maka eiganda fyrir sölunni, þrátt fyrir að einungis annar aðilinn sé skráður þinglýstur eigandi eignarinnar. Starfsmenn fasteignasölunnar geta aðstoðað við gerð umboðsins.
Yfirlýsingar
Ef sérstakar kvaðir eru á eigninni s.s. forkaupsréttur, umferðarréttur, viðbyggingarréttur o.fl. þarf að leggja fram þau skjöl, þar sem þetta er tekið fram. Ljósrit af slíkum skjölum fást yfirleitt hjá viðkomandi sýslumannsembætti. Þegar kauptilboð hefur verið samþykkt þarf að afla samþykkis forkaupsréttarhafa. Ef dánarbú er að selja eign þarf að leggja fram leyfi til einkaskipta frá viðkomandi skiptaráðanda. Ef verið er að selja eign vegna hjónaskilnaðar eða sambúðarslita þurfa báðir aðilar að undirrita söluumboðið til fasteignasalans.
Teikningar
Leggja þarf fram staðfestar byggingarnefndarteikningar af eigninni. Hægt er að fá ljósrit af þeim hjá byggingafulltrúa viðkomandi sveitarfélags. Í Reykjavík fást ljósrit hjá Byggingarfulltrúanum, Borgartúni 3, II hæð.
Tilkynning um fasteignamat
Hér er um að ræða seðil sem Fasteignamat ríkisins sendir öllum fasteignaeigendum í upphafi árs, og menn nota m.a. við gerð skattframtals. Fasteignamat ríkisins er til húsa að Borgartúni 21, Reykjavík, sími 561 4211.
Annað
Ef seljandi hefur undir höndum einhverjar frekari upplýsingar sem máli geta skipt vegna sölu eignarinnar, ber að leggja þær fram eða upplýsa um þær. Hér má nefna upplýsingar um almennt ástand eignarinnar, þekkta galla eða meinbugi o.s.frv.
Aðstoð fasteignasalans
Í mörgum tilvikum mun fasteignasalinn geta aðstoðað við útvegun þeirra skjala sem að ofan greinir. Fyrir þá þjónustu þarf að greiða samkvæmt gjaldskrá viðkomandi fasteignasölu, auk beins útlagðs kostnaðar fasteignasalans við útvegun skjalanna. Í flestum tilvikum er slíkt ódýrara en að taka sér frí frá vinnu.
Húsbréf (fasteignaveðbréf)
Greiði kaupandi með húsbréfum (fasteignaveðbréfi) er framkvæmdin sú að ritað er undir fasteignaveðbréf um leið og kaupsamning. Fasteignasalan sér síðan um að þinglýsa bæði fasteignaveðbréfinu og kaupsamningnum. Eftir þinglýsingu sér fasteignasalan um að afhenda Íbúðarlánasjóði, Suðurlandsbraut 24, fasteignaveðbréfið sem skiptir því yfir í húsbréf og afhendir seljendum. Þetta ferli tekur a.m.k. 4 virka daga. Það er góð regla að hringja í Íbúðarlánasjóð (S: 569-6900) áður en haldið er af stað að ná í húsbréfin til að fá staðfestingu á því að þau séu tilbúin. Séu tveir eða fleiri aðilar skráðir þinglýstir eigendur eignarinnar þurfa þeir allir að mæta á staðinn nema umboð sé fyrirliggjandi. Húsbréfin eru ekki afhent nema persónuskilríkjum sé framvísað.
Minnislisti kaupanda
Greiðslumat
Til að fullnægja skilyrðum um lán frá Íbúðarlánasjóði þarf að fara í greiðslumat sem allir bankar og sparisjóðir annast fyrir kaupendur.
Lánshlutfall í húsbréfakerfinu
Hafi kaupandi ekki átt íbúð í þrjú ár telst hann vera að fjárfesta í sinni fyrstu íbúð og hefur rétt til láns allt að 70% af markaðsverði eignar, að uppfylltum öðrum skilyrðum Íbúðarlánasjóðs. Hafi kaupandi (eða annar hvor ef þeir eru tveir) átt húseign innan hins þriggja ára tímabils er lánshlutfallið 65% af matsverði eignar
Húsbréf (fasteignaveðbréf)
Lánstími fasteignaveðbréfa er 25 eða 40 ár. Vextir af þessum lánum eru fastir og eru í dag 5,1% á ári, síðan bætist verðtrygging við greiðsluna. Gjalddagar af þessum lánum eru mánaðarlega, en hægt er að sækja um að greiða af þeim ársfjórðungslega. Greiðslubyrði af hverri milljón er í dag (janúar 2000) 5.924 krónur á mánuði m.v. 25 ára lán en 4.895 krónur m.v. 40 ára lán. Fyrsti gjalddagi er þriðji reglulegi gjalddagi frá útgáfudegi fasteignaveðbréfsins, sem er venjulega miðaður við þá dagsetningu þegar kauptilboð er samþykkt. Fasteignaveðbréf bera einnig vexti frá þessari dagsetningu. Mikilsvert er að kaupandi geri sér grein fyrir þessari staðreynd sem leiðir til þess að þegar kemur að fyrsta gjalddaga er um umtalsvert hærri fjárhæð að ræða en hin mánaðarlega greiðslubyrði hans eftir það.
Gjöld sem kaupandi þarf að greiða við undirritun kaupsamnings.
Taki kaupandi lán frá Íbúðarlánasjóði þarf að greiða eftirfarandi kostnað vegna þess
- Lántökugjald 1,0% af fjárhæð bréfsins
- Stimpilgjald 1,5% af fjárhæð bréfsins
- Þinglýsingargjald 1.200.- kr
Dæmi: tekið er lán að fjárhæð 5,0M. Greiða þarf samtals kr. 126.200.-
Kaupandi þarf jafnframt að þinglýsa kaupsamningi um eignina. Vegna þess þarf kaupandi að greiða:
- Stimpilgjald 0,4% af fasteignamati eignarinnar
- Þinglýsingarjald 1.200.- kr.
Þinglýsing
Sé um fasteignaveðbréf að ræða í kaupunum sér fasteignasalan um þinglýsingu á skjölunum fyrir kaupanda. Séu engin fasteignaveðbréf, er mælt með að kaupandi sjái sjálfur um þinglýsingu á kaupsamningnum, en það er gert með því að leggja þau inn í viðkomandi sýslumannsembætti ásamt greiðslu.
Greiðslur
Kaupanda er bent á að standa ávallt í skilum með þær kaupsamningsgreiðslur sem hann þarf að inna af hendi. Kaupandi fær enga greiðsluseðla eða áminningar, heldur er brýnt að hann fylgist sjálfur með gjalddögum. Greiði kaupandi ekki á gjalddaga getur seljandi krafist dráttarvaxta frá gjalddaga til greiðsludags. Kaupanda er bent á að greiða síðustu greiðslu á fasteignasölunni gegn afhendingu afsals.
Afléttingar áhvílandi lána
Þurfi seljandi að aflétta lánum fyrir ákveðna dagsetningu skv. kaupsamningi eins og oft er raunin, er kaupanda bent á að hann getur haft samband við viðkomandi sýslumannsembætti til að athuga með afléttingu þeirra
Atriði er varðar bæði kaupanda og seljanda
Afhending eignarinnar
Afhending eignarinnar fer fram án milligöngu fasteignasölunnar. Sé ekki um annað samið á afhending að fara fram á hádegi afhendingardags. Í framkvæmd hafa seljandi og kaupandi venjulega samband sín á milli og koma sér saman um tíma sem hentar báðum aðilum. Mælt er með að aðilar gangi saman um eignina þegar hún er afhent og kaupandi geri athugasemdir strax við seljanda sé hann ekki ánægður með skil eignarinnar.
Álestur mæla
Seljandi er minntur á að láta lesa af mælum vegna rafmagns og hita sem næst afhendingardegi. Sé hitinn inn í hússjóðsreikningi er venjulega ekki þörf á sérstökum aflestri, en seljanda er þó bent á að ræða við gjaldkera húsfélags vegna þess.
Gallar og vankantar
Komi síðar í ljós gallar eða vankantar á eigninni sem kaupandi sættir sig ekki við mælum við með því að kaupandi byrji á því að tilkynna seljanda um það munnlega. Oftast leysast slík mál milli seljenda og kaupenda án þess að leita þurfi aðstoðar fasteignasölunnar eða annarra utanaðkomandi aðila. Telji kaupandi eftir samtal við seljanda að málið muni ekki leysast er honum bent á að hafa samband við fasteignasöluna sem mun að sjálfsögðu leiðbeina og aðstoða kaupanda og seljanda við lausn vandamálsins.
Uppgjör vaxta, fasteignagjalda hússjóðs ofl.
Í fasteignaviðskiptum gildir sú regla að seljandi ber alla vaxtabyrði vegna eignarinnar til afhendingardags eignarinnar, en þá tekur kaupandi við greiðslu vaxtanna. Sama gildir um fasteignagjöld, hússjóð og brunatryggingu.
Uppgjör vegna þessara gjalda fer venjulega fram við afsal nema um annað hafi verið samið. Seljandi verður því að koma með síðustu greiðsluseðla sem hann greiddi af lánum á eigninni, ásamt síðustu greiðsluseðlum vegna fasteignagjalda, hússjóðs og yfirlit yfir greiðslu brunatryggingar. Kaupanda er hins vegar bent á að hafa með sér fyrstu greiðsluseðlana sem hann greiðir vegna ofangreindra gjalda.
Starfsmenn fasteignasölunnar munu síðan sjá um að útbúa uppgjör vegna ofangreindra gjalda og mun sá mismunur sem úr þessu uppgjöri kemur dragast frá eða leggjast við lokagreiðslu.
Framkvæmdir í húsfélagi
Almenna reglan er sú að kaupandi greiðir allan kostnað vegna framkvæmda á sameign hússins sem ráðist er í eftir að kauptilboð hefur verið samþykkt, hvort sem framkvæmdirnar hafa verið ákveðnar áður en kauptilboðið var samþykkt eða eftir að það var samþykkt. Seljandi greiðir hins vegar hlut íbúðar í öllum framkvæmdum sem þegar er lokið. Þetta á einnig við þó heildarskuldin greiðist smám saman sem hluti af hússjóði eða samþykkt hafi verið skuldabréf fyrir framkvæmdunum.
Sé hins vegar greitt ákveðið söfnunargjald í húsfélagi vegna fyrirhugaðra (en ólokinna) framkvæmda í húsfélagi tekur kaupandi að sér greiðslu þess frá því kauptilboð er samþykkt, þrátt fyrir að seljandi greiði hinn venjulega rekstrarkostnað til afhendingardags. Uppgjör vegna þess fer þá fram um leið og annað uppgjör vegna eignarinnar.